Quem
faz a cidade somos nós, Reforma Urbana já!
Praticamente todas as considerações
sobre os problemas das cidades atualmente podem ser relacionados à
especulação imobiliária. Campos Filho (2001, p. 48) define
especulação imobiliária, em termos gerais, como
[...] uma forma pela qual os proprietários de terra recebem uma renda transferida dos outros setores produtivos da economia, especialmente através de investimentos públicos na infra-estrutura e serviços urbanos[...].
A especulação imobiliária, nesta
perspectiva, é caracterizada pela distribuição coletiva
dos custos de melhoria das localizações, ao mesmo tempo em
que há uma apropriação privada dos lucros
provenientes dessas melhorias.
As melhorias que acabam valorizando
os terrenos e dando origem à especulação imobiliária podem
ocorrer de muitas formas; as mais comuns referem-se à provisão de
infra-estrutura (água, esgoto, energia), serviços urbanos (creches,
escolas, grandes equipamentos urbanos) e às melhorias realizadas nas
condições de acessibilidade (abertura de vias, pavimentação,
sistema de transporte, etc.).
Tais melhorias, quando realizadas
no entorno de um terreno, acabam agregando-lhe maior valor. Terrenos
com boa infra-estrutura são mais caros que terrenos sem nenhuma
infra-estrutura. O mesmo vale para a pavimentação das vias. Outro
caso relativamente comum é o de terrenos que não são muito bem
localizados, até que uma nova avenida ou rua importante é aberta,
melhorando suas condições de acessibilidade. Seu preço, por
consequência, acaba aumentando quase que instantaneamente.
Outra forma de melhoria da
localização acontece pelo simples acréscimo de novas edificações
no seu entorno, o que por si só torna sua acessibilidade melhor em
relação ao conjunto da cidade. Em outras palavras, a ocupação por
atividades (residenciais, comerciais, etc.) ao redor de um terreno
torna-o mais próximo – e portanto com maior acessibilidade – a
uma nova gama de possibilidades de interação com o resto da cidade.
Essa possibilidade de interação, por sua vez, é um aspecto
valorizado pelas pessoas no momento de escolher um determinado local
e, por isso, acaba também contribuindo para o aumento do preço do
solo.
Como vimos, o que se chama de
“melhoria” de uma localização é o processo através do qual a
qualidade da localização de um terreno em relação à
disponibilidade de infra-estrutura e a outros terrenos (e portanto a
outras atividades e centros de interesse) é aumentada. Dessa forma,
os terrenos chamados “de engorda” ficam vazios, à espera de que
o desenvolvimento da cidade se encarregue de valorizá-los, sem que
nenhum investimento tenha sido feito pelo proprietário (a não ser,
é claro, o IPTU, que no entanto é irrisório comparado à
valorização da terra). Todo o investimento foi feito pelo Poder
Publico, principalmente no caso das infra-estruturas, e por
outros proprietários privados.
Muitos contribuem para a
valorização, mas poucos ficam com os lucros.
O especulador imobiliário, ao
investir uma quantia de capital em um terreno ocioso, não está
contribuindo em nada para a sociedade. Não gera empregos, não
presta nenhum tipo de serviço, e pior: ainda traz inúmeros
prejuízos para a coletividade. Ainda assim, por causa da valorização
imobiliária conseguida através de investimentos feitos por outros
setores da sociedade, alcança lucros muitas vezes bastante grandes.
Outra maneira de “melhorar” a
localização de uma área é melhorar a qualidade dessa localização
em relação ao resto das áreas disponíveis no mercado, através do
acréscimo de novas áreas que sejam piores que elas. Assim, às
vezes o preço de um determinado terreno sobe sem que haja nenhuma
modificação no seu entorno. Isso acontece porque loteamentos são
criados nas piores localizações, normalmente na periferia, isolados
do tecido urbano e em condições precárias de infra-estrutura.
Entretanto, mesmo esses loteamentos têm que, no mínimo, cobrir seus
gastos de produção e conferir algum lucro ao empreendedor,
definindo, portanto, os menores preços do mercado de terras.
Com isso, o “ranking” de
localizações é rearranjado, pela introdução, na sua base, de uma
nova “pior” localização. As outras localizações, por
consequência, passam a ser mais valorizadas, por estarem agora mais
“distantes” da pior localização e mais próximas das áreas
mais interessantes da cidade, ao menos em comparação com essas
novas áreas que agora passaram a fazer parte do tecido urbano.
Quando um terreno deixa de ser uma das piores localizações, pela
adição de novas piores localizações, seu preço sobe
automaticamente.
Na maioria das vezes, esse
mecanismo está associado também à forma mais básica da
especulação imobiliária, uma vez que deve ser feita provisão de
infra-estrutura para atender a essas piores localizações, e que
essa infra-estrutura acaba passando pelos terrenos mais bem
localizados, valorizando-os ainda mais.
Apesar de gerar lucro para alguns
poucos investidores, a prática da especulação imobiliária é
extremamente prejudicial para as cidades. Por causa dela, os tecidos
urbanos tendem a ficar excessivamente rarefeitos em alguns locais e
densificados em outros, gerando custos financeiros e sociais. A
infra-estrutura, por exemplo, é sobrecarregada em algumas áreas e
subutilizada em outras, tornando-se, em ambos os casos, mais cara em
relação ao número de pessoas atendidas.
A especulação gera maiores
distâncias a serem percorridas, subutilização da infra-estrutura e
aumento artificial do preço da terra.
As dificuldades de deslocamento da
população de mais baixa renda, especialmente nas grandes cidades,
também é, em grande parte, decorrente dessa lógica especulativa,
que aumenta as distâncias entre habitação e empregos. A
urbanização de “piores” localizações empurra a ocupação
para lugares cada vez mais distantes, e com isso as distâncias que
os novos moradores têm que percorrer acabam aumentando.
Outra possível consequência da
retenção especulativa de imóveis é a dificuldade de deslocamento
gerada pela escassez de vias e de possíveis caminhos para quem se
desloca. Isso acontece quando os terrenos ociosos são grandes, e
impedem o surgimento de conexões entre áreas da cidade pelo fato de
não estarem parcelados. Todo o fluxo, portanto, precisa desviar-se
dessas glebas, causando estrangulamento em alguns pontos e
concentração excessiva de tráfego em algumas poucas ruas.
O Plano Diretor do município é o
instrumento construído com a participação da população e dos
movimentos sociais que traça os parâmetros para a ocupação e
expansão de nossa cidade. As discussões sobre ocupação, valor da
terra e a sua função social são pontos relevantes a serem tratados
no debate deste plano.
Apesar de faltarem apenas vinte
dias para o final do seu mandato, o prefeito de Maringá convocou uma
Conferência Municipal para o dia 10 de dezembro de 2012, das 8h30 às
17 horas, no Plenário da Câmara Municipal com a finalidade de
alterar o Plano Diretor (PD) de Maringá.
Infelizmente os barões
imobiliários têm um poder político expressivo e utilizam disso
para satisfazer os seus interesses pessoais. As alterações
propostas pelo poder executivo, controlado por esses “coroné”,
no plano diretor satisfazem somente os interesses do capital.
Quais serão os interesses por trás desta Audiência Pública?
